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L’essentiel sur les baux ruraux

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Le statut du fermage est un ensemble de lois codifié dans le Code Rural qui règle les rapports entre propriétaires (ou bailleurs) et fermiers (preneurs).

Si d’autres types de contrats sont susceptibles de régir les rapports entre propriétaires et fermiers, le contrat de bail à ferme est le bail rural de droit commun. C’est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de terre en donne la jouissance à un fermier à fin d’exploitation agricole, moyennant un loyer appelé fermage.

Pour qu’il y ait bail rural, quatre éléments constitutifs doivent être réunis :
• mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole,
• à titre onéreux : l’échange d’une contrepartie (fermage ou autre) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural,
• immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble agricole (cela exclut donc les terrains forestiers),
• exploitation : l’activité agricole se caractérise par la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal

 

Peuvent être exemptées de bail rural les parcelles suivantes :

Zones sous-pyrénéenne et pyrénéenne

Zones de plaine et Coteaux

 
  • Terres et près de 0,5 hectare et moins
  • Landes de 3 hectares et moins 
 
 
  • Terres et près de 1 hectare et moins
  • Landes de 3 hectares et moins 
 

 

Le contrat de bail rural

La durée

La durée minimum de location est de 9 ans. Les deux parties signataires peuvent, d’un commun accord, mettre fin au bail avant l’expiration de la période de 9 ans. Ni le preneur ni le bailleur ne peuvent résilier le bail de leur seule initiative. Il est également possible de conclure un bail long terme (au moins de 18 ans) Il en existe trois types : de 18 ans, de 25 ans ou de carrière (au minimum 25 ans).

La forme

Le bail écrit : la loi ne prévoit pas la nécessité de passer un bail notarié, mais la forme authentique permet au bailleur de disposer d’un titre exécutoire (en cas de fermages impayés, il permet de poursuivre l’exécution forcée). Le bail rural peut être établi par acte sous seing privé.

Le bail verbal : si le bail n’est pas écrit mais que la mise à disposition répond aux 4 éléments constitutifs d’un bail rural, il y a forte présomption de bail verbal. Tous les éléments de preuve sont valables pour justifier de l’existence d’un bail verbal qui est soumis, à défaut d’écrit, au contrat-type de fermage ou de métayage.

>Consultez un contrat type de bail rural et d'état des lieux.

 

Estimation de la valeur locative 

L’arrêté préfectoral de septembre 2015 a mis en place des grilles d’analyses permettant d’estimer/évaluer (à titre indicatif) :

  • les valeurs locatives des terres :

Une note sur 100 est convenue entre le bailleur et le preneur pour chaque îlot compte tenu des éléments d’appréciation ci-dessous :

1) Qualité des sols :

 

Alluvions profondes

de 44 à 50 points

Argilo-calcaires, terreforts

de 34 à 44 points

Boulbènes riches, bonnes grausses

de 26 à 34 points

Boulbènes battantes, terres sableuses

de 16 à 26 points

Sols peu profonds, gravières peu fertiles, terrains de parcours

 de 8 à 16 points

Landes, rochers affleurants

de 0 à 8 point

 

2) Réseau d’irrigation                                                                  15 points

3) Morcellement, forme des parcelles, arbres                             20 points

4) Accès, éloignement                                                                 5 points

5) Relief, exposition, altitude                                                       10 points

 

Le résultat du calcul de la note moyenne pondérée (note de chaque îlot x surface de chaque îlot) est ensuite appliqué au montant maxima du loyer applicable à la petite zone agricole considérée

 

=> lien de téléchargement grille évaluation du loyer des ilots agricoles

 

  • Les valeurs locatives des bâtiments agricoles

Le montant du loyer varie en fonction de l'état et de la fonctionnalité du bâtiment qui peuvent être déterminés à partir d'une grille spécifique aux bâtiments.

Néanmoins, les bâtiments dont la note est inférieure à 5/20 pourront faire l’objet d’un prix de location « libre » entre le preneur et le bailleur

 

Le montant du loyer par mètre carré est calculé en appliquant au prix maxima retenu la note issue de la grille.

 

=> lien de téléchargement grille évaluation du loyer des bâtiments agricoles

 

  • Les valeurs locatives des logements inclus dans un bail rural

Ces loyers sont encadrés par un minima et un maxima selon trois catégories (A, B et C) en fonction du confort du logement, de son état et de sa situation par rapport à l'exploitation

 

=> lien de téléchargement catégories des logements inclus dans un bail rural

 

Le montant du fermage

Les montants des fermages sont encadrés (minima et maxima) et indexés à un indice d'évolution établi au niveau national 

=> lien de téléchargement indice national des fermages 2020

 

L'arrêté préfectoral de septembre dernier a constaté l'évolution de l'indice national et acualisé les valeurs minima et maxima des fermages applicables en Ariège, pour la période du 01/10/2020 au 30/09/2021.

=> lien de téléchargement Arrêté préfectoral indice Fermage 2020

PETITE RÉGION AGRICOLE

MINIMA/ha

MAXIMA/ha

Plaine et coteaux de l'Ariège

34,04 €

182,85€

Région sous pyrénéenne

19,45 €

132,26€

Région pyrénéenne 

14,59 €

83,63€

BATIMENTS D'ÉLEVAGE 

2,78 €/m2

3,07€/m2

BATIMENTS DE STOCKAGE 

1,38 €/m2

1,53€/m2

 

CATÉGORIE DE LOGEMENT inclus dans un contrat de fermage

POURCENTAGE DE PLAFOND DE LOYER 

MINIMA MENSUEL/m2

MAXIMA MENSUEL/m2

CATÉGORIE A

100 à 65

4,16 €

6,45 €

CATÉGORIE B

65 à 35

2,25 €

4,16 €

CATÉGORIE C

35 à 25

1,60 €

2,25 €

Mettre fin au contrat de fermage

Délai pour donner congé : 18 mois minimum avant la date de renouvellement.

Contenu : le congé doit être motivé sur la reprise, mentionner les caractéristiques du bénéficiaire de la reprise (nom, adresse et profession) et reproduire l’article L. 411-54 qui donne au fermier le droit de contester le congé.

Contestation du congé : le fermier dispose de 4 mois pour contester le congé en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Le non-renouvellement du contrat

Le preneur peut demander le non-renouvellement du bail sans avoir à motiver son choix par un motif précis.

Le non-renouvellement du bail ne peut intervenir que sous certaines conditions pour le bailleur, à savoir :
•    le preneur ne respecte pas les conditions d’exploitation et d’habitation ou est en infraction avec la réglementation des structures,
•    le preneur ne paie pas régulièrement le fermage,
•    les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
•    le preneur refuse d’apporter certaines améliorations, le preneur est âgé.
•    pour raison de construction ou de changement de destination des biens
•    pour reprise pour exploiter personnellement (voir paragraphe suivant).

Le droit de reprise du bailleur

Le propriétaire a la possibilité, au moment du renouvellement, de reprendre les biens loués pour exploiter lui-même son fonds ou faire exploiter un descendant ou son conjoint sous condition :
•    ne pas avoir dépassé l’âge de la retraite (sauf s’il s’agit de reprendre une exploitation de subsistance)
•    justifier d’une capacité ou d’une expérience professionnelle
•    se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins 9 an (individuel ou société) et participer effectivement à l’exploitation des biens
•    occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité
•    être en règle vis à vis du contrôle des structures
•    disposer du cheptel et du matériel nécessaire (ou avoir les moyens de les acquérir).

Le bailleur peut néamnoins exercer son "droit de reprise" sur une surface maximale de 1200m2 pour édifier une construction d'habitation (pour les secteurs soumis au Règlement d'Urbanisme National). 

Résiliation en cours de bail

Le bail peut être résilié au cours d’une période de 9 ans soit par accord amiable entre le preneur et le bailleur, soit en respectant certaines conditions édictées par le Code Rural :

•    Le preneur:
o    si un ou plusieurs membres de la famille indispensables au travail de la ferme (ou le preneur lui-même) sont frappés d’incapacité ou décèdent,
o    si le preneur achète une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
o    si le preneur remplit les conditions pour toucher la préretraite ou retraite.
•    Le bailleur:
o    en cas de mauvaise exploitation du preneur ou de défaut de paiement du fermage (résiliation judiciaire),
o    en cas de changement de la destination des terrains dans le cadre d’un document d’urbanisme ou avec une autorisation préfectorale.

Déclaration préalable

-  Travaux créant une surface de plancher > 2 m² et ≤ 20 m ² (40 m ² si zone U des PLU et si surface de plancher < 170 m ²)
- Murs ≥ 2 m de haut
- Châssis et serres > 1,8 m de haut et < 4 m de haut et ≤ 2000 m² au sol
- Travaux sans augmentation de surface et ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur

1 mois d’instruction dans la plupart des cas (article R.421-9 du code de l’urbanisme)

Permis de construire

- Travaux créant une surface de plancher > 20 m ² (40 m ² si zone U des PLU et si surface de plancher > 170 m ²)
- Châssis et serres > 4 m de haut ou > 2000 m ² d’emprise au sol au sol

3 mois d’instruction (sauf maison individuelle : 2 mois) (article R.421-1 du code de l’urbanisme)

Le recours à un architecte est obligatoire pour...

1. les constructions à usage agricole dont la surface de plancher et/ou l’emprise au sol excèdent 800 m² ;

2. les constructions à usage autre qu’agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher et/ou l’emprise au sol excède 150 m² ;

3. les serres de production dont l’emprise au sol excède 2000 m² ;

4. les « personnes morales » (hors cas particulier).

Justifier la nécessité de votre projet pour votre activité agricole

De manière générale, en dehors des zones déjà urbanisée ou à urbaniser, seules les constructions NÉCESSAIRES à l’exploitation agricole peuvent être autorisées.


Il vous revient donc, en complément des pièces déjà nécessaires au dossier, d’apporter toutes informations utiles justifiant que votre projet est nécessaire à l’exploitation agricole afin que le service d’instruction compétent puisse se prononcer sur ce point.


Ce lien de nécessité est évalué au cas par cas, à partir des éléments complémentaires fournis dans le dossier :

1.    Présentation de votre exploitation agricole :

  • ses productions, ses caractéristiques, ses spécificités, son fonctionnement général (individuelle,
  • Si vous êtes en cours d’installation, ou que votre exploitation est en cours de création, vous devez expliquer quel est votre projet, où vous en êtes dans votre parcours.

2.    Présentation du projet de construction : à quels besoins technico-économiques répond-il ?

Vous devez exposer les arguments qui ont conduit votre réflexion (choix de la localisation, des matériaux, dimensions, implantation et fonctionnalités par rapport aux autres bâtiments de l’exploitation, etc…)

 

La Chambre d'agriculture vous accompagne

Le conseiller urbanisme et aménagement se tient à votre disposition pour de plus amples informations et pour vous guider dans cette démarche de justification.

Par ailleurs, des fiches techniques ont été élaborées pour vous guider dans la rédaction et pour la constitution de votre dossier :

Guide de rédaction  pour la construction d’un bâtiment agricole
Notice explicative pour la construction d’un bâtiment agricole
Notice explicative pour la construction du logement de fonction et pour changement de destination en gîtes