L’essentiel sur les baux ruraux

Le statut du fermage est un ensemble de lois codifié dans le Code Rural qui règle les rapports entre propriétaires (ou bailleurs) et fermiers (preneurs).

Si d’autres types de contrats sont susceptibles de régir les rapports entre propriétaires et fermiers, le contrat de bail à ferme est le bail rural de droit commun. C’est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de terre en donne la jouissance à un fermier à fin d’exploitation agricole, moyennant un loyer appelé fermage.

Pour qu’il y ait bail rural, quatre éléments constitutifs doivent être réunis :
• mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole,
• à titre onéreux : l’échange d’une contrepartie (fermage ou autre) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural,
• immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble agricole (cela exclut donc les terrains forestiers),
• exploitation : l’activité agricole se caractérise par la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal

Peuvent être exemptées de bail rural les parcelles suivantes :

Le contrat de bail rural

La durée

La durée minimum de location est de 9 ans. Les deux parties signataires peuvent, d’un commun accord, mettre fin au bail avant l’expiration de la période de 9 ans. Ni le preneur ni le bailleur ne peuvent résilier le bail de leur seule initiative. Il est également possible de conclure un bail long terme (au moins de 18 ans) Il en existe trois types : de 18 ans, de 25 ans ou de carrière (au minimum 25 ans).

La forme

Le bail écrit : la loi ne prévoit pas la nécessité de passer un bail notarié, mais la forme authentique permet au bailleur de disposer d’un titre exécutoire (en cas de fermages impayés, il permet de poursuivre l’exécution forcée). Le bail rural peut être établi par acte sous seing privé.

Le bail verbal : si le bail n’est pas écrit mais que la mise à disposition répond aux 4 éléments constitutifs d’un bail rural, il y a forte présomption de bail verbal. Tous les éléments de preuve sont valables pour justifier de l’existence d’un bail verbal qui est soumis, à défaut d’écrit, au contrat-type de fermage ou de métayage.

>Consultez un contrat type de bail rural et d'état des lieux.

Estimation de la valeur locative 

L’arrêté préfectoral de septembre 2015 a mis en place des grilles d’analyses permettant d’estimer/évaluer (à titre indicatif) :

• les valeurs locatives des terres :

Une note sur 100 est convenue entre le bailleur et le preneur pour chaque îlot compte tenu des éléments d’appréciation ci-dessous :

Le résultat du calcul de la note moyenne pondérée (note de chaque îlot x surface de chaque îlot) est ensuite appliqué au montant maxima du loyer applicable à la petite zone agricole considérée

=>lien de téléchargement grille évaluation du loyer des ilots agricoles

• Les valeurs locatives des bâtiments agricoles

Le montant du loyer varie en fonction de l'état et de la fonctionnalité du bâtiment qui peuvent être déterminés à partir d'une grille spécifique aux bâtiments.

Néanmoins, les bâtiments dont la note est inférieure à 5/20 lors de la conclusion du bail et bâiment hors sol, le taux d'évolution applicable au loyer est de +3.55%.

Le montant du loyer par mètre carré est calculé en appliquant au prix maxima retenu la note issue de la grille.

=> lien de téléchargement grille évaluation du loyer des bâtiments agricoles

• Les valeurs locatives des logements inclus dans un bail rural

Ces loyers sont encadrés par un minima et un maxima selon trois catégories (A, B et C) en fonction du confort du logement, de son état et de sa situation par rapport à l'exploitation.

=> lien de téléchargement catégories des logements inclus dans un bail rural

Le montant du fermage

Les montants des fermages sont encadrés (minima et maxima) et indexés à un indice d'évolution établi au niveau national 

=> lien de téléchargement indice national des fermages 2023

L'arrêté préfectoral de septembre dernier a constaté l'évolution de l'indice national et acualisé les valeurs minima et maxima des fermages applicables en Ariège, pour la période du 01/10/2022 au 30/09/2023.

=> lien de téléchargement Arrêté préfectoral indice Fermage 2022

Mettre fin au contrat de fermage

Délai pour donner congé : 18 mois minimum avant la date de renouvellement.

Contenu : le congé doit être motivé sur la reprise, mentionner les caractéristiques du bénéficiaire de la reprise (nom, adresse et profession) et reproduire l’article L. 411-54 qui donne au fermier le droit de contester le congé.

Contestation du congé : le fermier dispose de 4 mois pour contester le congé en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Le non-renouvellement du contrat

Le preneur peut demander le non-renouvellement du bail sans avoir à motiver son choix par un motif précis.

Le non-renouvellement du bail ne peut intervenir que sous certaines conditions pour le bailleur, à savoir :
•    le preneur ne respecte pas les conditions d’exploitation et d’habitation ou est en infraction avec la réglementation des structures,
•    le preneur ne paie pas régulièrement le fermage,
•    les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
•    le preneur refuse d’apporter certaines améliorations, le preneur est âgé.
•    pour raison de construction ou de changement de destination des biens
•    pour reprise pour exploiter personnellement (voir paragraphe suivant).

Le droit de reprise du bailleur

Le propriétaire a la possibilité, au moment du renouvellement, de reprendre les biens loués pour exploiter lui-même son fonds ou faire exploiter un descendant ou son conjoint sous condition :
•    ne pas avoir dépassé l’âge de la retraite (sauf s’il s’agit de reprendre une exploitation de subsistance)
•    justifier d’une capacité ou d’une expérience professionnelle
•    se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins 9 an (individuel ou société) et participer effectivement à l’exploitation des biens
•    occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité
•    être en règle vis à vis du contrôle des structures
•    disposer du cheptel et du matériel nécessaire (ou avoir les moyens de les acquérir).

Le bailleur peut néamnoins exercer son "droit de reprise" sur une surface maximale de 1200m² pour édifier une construction d'habitation (pour les secteurs soumis au Règlement d'Urbanisme National). 

Résiliation en cours de bail

Le bail peut être résilié au cours d’une période de 9 ans soit par accord amiable entre le preneur et le bailleur, soit en respectant certaines conditions édictées par le Code Rural :

• Le preneur :

o    si un ou plusieurs membres de la famille indispensables au travail de la ferme (ou le preneur lui-même) sont frappés d’incapacité ou décèdent,
o    si le preneur achète une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
o    si le preneur remplit les conditions pour toucher la préretraite ou retraite.

• Le bailleur:

o    en cas de mauvaise exploitation du preneur ou de défaut de paiement du fermage (résiliation judiciaire),
o    en cas de changement de la destination des terrains dans le cadre d’un document d’urbanisme ou avec une autorisation préfectorale.